1. GİRİŞ
Kat malikleri kurulu, bir apartman, site veya toplu yapı içerisindeki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili kararları alan en yetkili organdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29 ve devamında bu kurulun oluşumunu, toplantı usul ve esaslarını, alınacak kararların geçerliliğini ve yönetici seçimini düzenlemektedir. Bu makalede, kat maliklerinin toplantı usul ve esasları ile yönetici seçim şartları ele alınacaktır.
2. KAT MALİKLERİ KURULU VE TOPLANTI USÜL VE ESASLARI
2.1. Kat Malikleri Kurulu Nedir?
Kat malikleri kurulu, apartman veya site yönetimine dair temel kararları almakla yükümlü olan, kat maliklerinden oluşan en üst karar organıdır. Kurul, ortak alanların bakım ve onarımı, aidatların belirlenmesi, yönetici seçimi ve benzeri konularda karar alır. Bu kurulun işleyişi ve aldığı kararlar, tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir.
2.2. Toplantı Zorunluluğu ve Süresi
KMK’ya göre, kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez olağan toplantı yapması zorunludur. Genellikle bu toplantı yılın ilk ayında yapılır ancak yönetim ihtiyacına göre olağanüstü toplantılar da düzenlenebilir. Her ne kadar yönetim planlarında geçici yönetime yetki verilmiş olsa da yönetim planının kanuna aykırı olamayacağı göz önünde bulundurulduğunda kanun hükmü geçerli olacaktır. Dolayısıyla yönetim planlarında müteahhit firmaya verilen uzun süreli yönetim yetkisi hukuka aykırı düzenleme niteliği taşıdığından kanun hükmü uygulanacaktır.
Olağanüstü toplantı, önemli bir sebebin ortaya çıkması veya varlığı durumunda, yönetim planında belirtilen veya takvim yılının ilk ayında yapılmayan, yani yıllık olağan toplantı dönemlerinin dışında yapılan toplantılardır. Olağanüstü toplantıya, KMK / m. 29/II gereği, yönetici (veya yöneticiler kurulu), denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu’nun 1/3’ünün isteği üzerine gidilebilir. Ancak, KMK m. 35/k gereği, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, davet yine yönetici tarafından yapılacaktır.
2.3. Toplantıya Davet Usulü
Toplantı, bina yöneticisi veya kat maliklerinden herhangi biri tarafından yapılabilir. Toplantıya çağrı yazılı olmalı ve maliklere en az 15 gün öncesinden ulaştırılmalıdır. Bu çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi açıkça belirtilmelidir. Toplantıya çağrı apartman girişine asılmak, kat maliklerine elden teslim edilmek veya iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmek suretiyle yapılabilir.
2.4. Toplantı Nisapları
Toplantının yapılabilmesi için belirli bir çoğunluğun sağlanması gerekmektedir:
İlk toplantıda: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının hazır bulunması gereklidir.
İkinci toplantıda: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, en geç bir hafta içinde yapılacak ikinci toplantıda, katılanların salt çoğunluğu ile toplantı gerçekleştirilecektir.
Karar alınma esasları: Olağan yönetim kararları için salt çoğunluk yeterli iken, ana yapıya ilişkin değişikliklerde tüm maliklerin oybirliği gereklidir.
2.5. Kat Maliklerinin Oya Katılması
Her bağımsız bölüm sahibi, arsa pay oranlarına bakılmaksızın tek bir oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan maliklerin oy hakkı malik olduğu bağımsız bölüm kadardır. Ancak sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bununla birlikte toplantıya katılma ve oy kullanma amacı ile yazılı usulde bir vekaletname ile de bir başkasına yetki verilebilecektir. Ancak bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez. Bununla birlikte kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabii taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Yani yetkilendirilen kişinin oy sayısı anlamında kanun koyucu sınırlandırma getirmiştir.
3. YÖNETİCİ SEÇİM ŞARTLARI
3.1. Yönetici Seçiminin Zorunluluğu
Kat maliklerinin sayısı sekiz veya daha fazla olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan atanmış bir profesyonel yönetici de olabilir. Yönetici seçimi, apartmanın idari ve mali düzenini sağlamak açısından büyük önem taşır.
3.2. Yönetici Seçilme Usulü
Yönetici, kat maliklerinin salt çoğunluğu ile seçilir. İlk toplantıda yeterli oy alınamazsa, ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile yönetici belirlenebilir.
3.3. Yönetici Adaylarının Nitelikleri
Yönetici olarak seçilecek kişinin, mali ve hukuki işlemleri yürütebilecek yeterlilikte olması beklenir. Ayrıca şu niteliklere sahip olması önerilir:
– Dürüst ve güvenilir olması,
– Temel muhasebe bilgisine sahip olması,
– İletişim becerilerinin güçlü olması,
– Apartman veya sitenin yönetimi ile ilgili kanun ve mevzuata hâkim olması.
3.4. Yöneticinin Yetki ve Görevleri
Yönetici, seçildiği yıl boyunca apartman veya sitenin düzenli işleyişini sağlamakla yükümlüdür. Başlıca görevleri şunlardır:
– Kat malikleri kurulunda alınan kararları uygulamak,
– Bina ve ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak,
– Apartman ile ilgili gelir ve giderleri kayıt altına almak,
– Kat maliklerinden aidatları toplamak ve hesapları şeffaf bir şekilde tutmak,
– Ortak alanlardaki demirbaşları muhafaza etmek ve ilgili sigorta işlemlerini yürütmek.
3.5. Yöneticinin Denetimi ve Görev Süresi
Yönetici, en fazla bir yıllık süreyle seçilir. Ancak kat malikleri kurulunun kararı ile yeniden seçilmesi mümkündür. Yönetici, hesap verebilir bir pozisyonda olduğundan, kat malikleri tarafından denetlenebilir. Yönetici hesap vermez veya yükümlülüklerini yerine getirmezse, kat malikleri tarafından toplantı kararı alınarak görevden alınabilir. Yöneticinin görevini kötüye kullanması durumunda, kat malikleri adli ve hukuki yollara başvurabilir. Uygulamada karşımıza çıkan uyuşmazlıklardan en yaygını, olağan genel kurul toplantılarında önceki yönetim kurulunun hazırlamış olduğu faaliyet raporlarının gerçeği yansıtmadığı veya tereddüte düşürecek nitelikte olduğu ancak buna rağmen yönetimin ibra edildiği görülmektedir. Böyle bir ihtimalde yapılması gereken usul, yönetim kurulunun ibrası konusuna şerh düşülerek yeni atanacak yöneticinin seçilmesi ve devamında yeni yöneticinin mahkemeden delil tespiti istemesi veya alanında uzman bir mali müşavirden bu husus hakkında tespit istedikten sonra adli ve hukuki süreci başlatması kat malikleri için yararlı olacaktır.
4. SONUÇ
Kat malikleri kurulu, apartman ve site yönetiminin en önemli karar organıdır. Kurulun düzenli toplanması ve karar alması, apartman yönetiminin etkin bir şekilde işleyişini sağlayarak yaşam kalitesini artırır. Düzenli ve şeffaf yönetim, kat maliklerinin haklarının korunmasına, mali süreçlerin doğru yürütülmesine ve apartmanın bakımının sağlanmasına yardımcı olur.
Yönetici seçimi, binanın idaresinin en temel unsurlarından biridir ve seçim sürecinde kat maliklerinin bilinçli hareket etmesi büyük önem taşır. Yöneticinin sorumluluklarını yerine getirmesi, apartman ya da site sakinlerinin huzurlu ve düzenli bir ortamda yaşamasını sağlar.
Toplantıların zamanında yapılması, maliklerin süreçlere aktif katılım göstermesi ve alınan kararların uygulanması, apartman ve site yönetiminin başarılı olmasını sağlar. Kat malikleri, toplantı süreçlerini takip etmeli, yöneticiyi denetlemeli ve ortak yaşam kurallarına uymalıdır. Ancak bu şekilde adil, düzenli ve sürdürülebilir bir yönetim sağlanabilecektir.
