YARGITAY HGK’NIN 16.03.2021 TARİHLİ 2017/6-2792 E., 2021/267 K. SAYILI KARARI ÜZERİNE İNCELEME
KARARIN ÖZETİ
Yargıtay HGK, 16.03.2021, 2017/6-2792 E., 2021/267 K. kararının özeti şu şekildedir:
“Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”
KARARIN HUKUKİ ÇERÇEVESİ
Bu kararın merkezinde üç temel hukuki mesele bulunmaktadır:
1. Kira bedelinin tespiti davasının hukuki niteliği
2. Talebin bölünmezliği ilkesi
3. Islahın bu davalarda uygulanıp uygulanamayacağı
Karar, özellikle ıslahın mümkün olmadığına dair net bir içtihat oluşturması bakımından önem arz etmektedir.
1. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Niteliği
Hukuk Genel Kurulu, kararında kira tespit davalarını “inşai davalara yakın” olarak tanımlamaktadır. Bu tanım, tesadüfi değildir. Çünkü Bu davalarda mahkeme kararı, geçmişteki kira ödemelerini etkilemez. Hakim, ileriye yönelik kira bedelini belirleyerek sözleşmeye müdahale eder. Sonuç, sadece dava dilekçesinde belirtilen kira dönemiyle sınırlıdır.
Dolayısıyla kira tespit davası, klasik bir eda davası gibi alacak doğurmaz; fakat kira sözleşmesindeki kira bedelini geleceğe dönük olarak değiştiren bir fonksiyona sahiptir.
2. Talebin Bölünmezliği İlkesi
HGK kararında özellikle “kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez” ilkesine vurgu yapılmaktadır; bu ilkeye göre davacı kira bedelini tespit talebinde bulunurken bedeli tek kalemde ve kesin olarak belirtmeli, “fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır” denilerek kısmi dava açılamamalı ve hâkim yalnızca dava dilekçesinde belirtilen miktar üzerinden değerlendirme yapmalıdır; böylelikle davanın belirsiz hale gelmesi önlenerek davalının savunma hakkı güvence altına alınmış olur.
3. Islahın Yasaklanması
Kararın en kritik kısmı ıslah yasağına ilişkindir; HGK açıkça kira tespit davalarında ıslah yoluyla talep artırımı yapılamayacağını belirtmiş, bunun gerekçesi olarak da ıslah yoluyla kira bedelinin artırılmasının dava dilekçesinde belirtilen dönemin dışına taşarak yeni bir dönemi kapsayan ikinci bir dava açılmış gibi sonuç doğuracağını ve bunun da dava konusunun sınırlı olma niteliğine aykırı olduğunu vurgulamıştır; dolayısıyla kira tespit davalarında davacı başlangıçta talep ettiği kira bedeliyle bağlı olup daha yüksek bir bedel talebi için yeni bir dava açmak zorundadır.
DOKTRİNSEL DEĞERLENDİRME
Karar, öğretide uzun süredir tartışılan bir meseleyi netleştirmiş olmakla birlikte tartışmayı tamamen bitirmemiştir; zira bazı hukukçular davacının dava açarken gerçek rayiç kira bedelini bilmesinin çoğu zaman mümkün olmadığını, bu nedenle ıslah yasağının davacıyı mağdur ederek bilirkişi raporundan sonra ortaya çıkan gerçek değer karşısında talebini güncelleyememesine ve hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açabileceğini savunurken, diğerleri kira tespit davalarının doğası gereği belirsizliğe izin verilemeyeceğini, aksi halde davalının sürekli değişen taleplerle karşı karşıya kalacağını ve yargılamanın sağlıklı yürütülmesinin imkânsız hale geleceğini ileri sürmekte, HGK ise ikinci görüşü benimseyerek istikrarı ve öngörülebilirliği öncelemiştir.
KARARIN UYGULAMADAKİ SONUÇLARI
Kararın uygulamadaki sonuçları bakımından davacılar için en önemli husus, dava açmadan önce ayrıntılı piyasa araştırması ve emsal kira incelemesi yaparak fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı bilinciyle kesin bir talepte bulunma zorunluluğudur. Bu durum davalı taraf lehine de öngörülebilirlik sağlamaktadır. Zira davalı yargılamanın başından itibaren hangi bedel üzerinden savunma yapacağını bilmekte ve stratejisini buna göre şekillendirebilmektedir. Öte yandan talep edilen bedelin düşük kalması halinde davacı, daha yüksek kira bedeli için aynı dönemde ıslaha gidemeyeceğinden ancak sonraki dönemler için yeni bir kira tespit davası açmak zorunda kalacaktır.
KARARIN ELEŞTİRİSİ
Her ne kadar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarihli kararı kira tespit davalarında hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik sağlama amacıyla önemli bir içtihat ortaya koymuş olsa da, uygulamada bazı zorluklara yol açtığı da açıktır. Öncelikle kira tespit davalarında davacılar çoğu zaman dava açtıkları tarihte taşınmazın gerçek rayiç kira değerini kesin olarak belirleyememektedir. Kira piyasasının dinamizmi, bölgesel farklılıklar, ekonomik dalgalanmalar ve emsal kira sözleşmelerine ulaşmadaki zorluklar, davacının kira bedelini baştan doğru ve kesin biçimde tespit etmesini güçleştirmektedir. Çoğu durumda bu değer, ancak yargılama sırasında bilirkişi raporuyla ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla davacı, başlangıçta düşük bir bedel talep etmişse, ıslah yasağı nedeniyle talebini yükseltememekte ve davanın konusu ile sınırlı kalmaktadır. Bu durum, özellikle kira bedelinin rayiçten çok düşük gösterilmesi halinde davacı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu bağlamda öğretide bir kısım yazarlar, kira tespit davalarında ıslah yasağının mutlak biçimde uygulanmasının hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurduğunu ileri sürmektedir. Onlara göre, en azından aynı kira dönemi içinde kalmak şartıyla, davacının yalnızca bedelin miktarını güncelleyebilmesine imkân tanınmalıdır. Böylece davacı, bilirkişi raporu sonucunda ortaya çıkan objektif veriler doğrultusunda talebini uyarlayabilir; davalı da zaten aynı döneme ilişkin olarak savunmasını sürdürdüğü için yeni bir belirsizlik veya hak kaybı yaşamaz. Bu görüş, ıslahın tamamen yasaklanması yerine sınırlı ölçüde uygulanmasını savunmakta ve davacının hakkını korurken davalının savunma hakkına da zarar vermeyecek bir denge kurulabileceğini öne sürmektedir.
Buna karşılık mevcut içtihat, davanın “inşai” niteliğini esas almakta ve davanın bölünmezliği ilkesini katı biçimde uygulamaktadır. Yargıtay’a göre, ıslah yoluyla bedelin artırılması aslında yeni bir döneme ilişkin talepte bulunmak anlamına gelmektedir. Bu nedenle davacı, başlangıçta talep ettiği miktarla bağlıdır ve daha yüksek bir kira bedeli için yeni bir dava açmaktan başka çaresi bulunmamaktadır. Böyle bir yaklaşım, davaların belirsizleşmesini engelleyip istikrar sağlasa da, davacının hakkaniyete uygun kira bedeline ulaşmasını zorlaştırmaktadır.
Öte yandan bu katı yaklaşım, pratikte yargı yükünü de artırmaktadır. Zira davacı, eksik talepte bulunduğu her durumda yeni bir dava açmak zorunda kalacak, bu da mahkemelerde gereksiz iş yükü doğuracaktır. Ayrıca aynı taşınmaz hakkında art arda açılacak davalar, taraflar arasında yargılamanın uzamasına ve ekonomik açıdan yıpratıcı sonuçlara neden olacaktır.
Sonuç olarak, karar hukuki güvenliği ve öngörülebilirliği sağlamakla birlikte hakkaniyet boyutunda eleştiriye açıktır. Daha dengeli bir çözüm olarak, kira tespit davalarında yalnızca aynı döneme ilişkin bedel miktarında sınırlı ölçüde ıslaha izin verilmesi önerilmektedir. Böylece hem davacının rayiç değere uygun kira bedeline ulaşması sağlanabilir hem de davalının savunma hakkı zedelenmeden dava süreci makul bir çerçevede sürdürülebilir. Ancak Yargıtay’ın mevcut yaklaşımı, bu tür esnekliklere kapalı olup, uygulamayı katı bir çizgide sürdürmektedir.
SONUÇ
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarihli, 2017/6-2792 E., 2021/267 K. sayılı kararı, kira tespit davalarının inşai niteliğini vurgulamış, talebin bölünmezliğini teyit etmiş ve ıslah yoluyla talep artırılmasının mümkün olmadığını açıkça ortaya koymuştur.
Bu karar, kira hukukunda önemli bir içtihat olarak:
1- Davacıların dava açarken titiz davranmasını zorunlu kılmakta,
2- Davalıların savunma hakkını korumakta,
3- Yargılamada öngörülebilirliği artırmaktadır.
Ancak hakkaniyet yönünden eleştirilmeye devam edilmekte, özellikle davacıların rayiç kira bedelini baştan tam olarak bilememesi nedeniyle mağduriyet riski taşıdığı ileri sürülmektedir.
Buna rağmen karar, uygulamada istikrarı sağlaması ve kira tespit davalarının niteliğini netleştirmesi bakımından son derece önemlidir. Bundan sonraki süreçte davacı vekillerinin, dava açmadan önce emsal araştırmalarını titizlikle yapması, bilirkişi ön görüşlerinden faydalanması ve dava talebini kesin şekilde belirlemesi artık kaçınılmaz bir zorunluluktur.
